Benadeeld door de ING

Stichting gedupeerden ING Bank

Verslag J.G. Vastgoed B.V.

Korte introductie

J.G. Vastgoed B.V. is een onafhankelijke vastgoedbelegger en is gespecialiseerd in commercieel vastgoed. De vastgoed beleggingen hebben zij zelf in beheer. Met regelmaat bieden zij ook verhuurde beleggingspanden aan.

De intentie van de onderneming is om commercieel vastgoed aan te kopen om deze vervolgens weer te verkopen met een minimaal rendement van 20-25%. Het kapitaal wordt daarna weer geïnvesteerd in nieuwe projecten. Een klein gedeelte wordt gebruikt om af te lossen op lopende kredieten.

Naast het kopen en verkopen van vastgoed, koopt J.G. Vastgoed B.V. ook panden aan om die vervolgens te gaan verhuren aan derden. Met deze opbrengsten wordt verder afgelost.

Er is een situatie ontstaan dat J.G. Vastgoed B.V. door de ING Bank gedwongen wordt om al zijn panden via een veiling aan te bieden. Op 4 september 2012 moeten alle panden van J.G. Vastgoed B.V. via veilingen zijn verkocht.

In dit verslag beschrijven wij de geschiedenis van de samenwerking tussen J.G. Vastgoed B.V. en de ING Bank. Er wordt beschreven hoe en wanneer de veilingen hebben plaatsgevonden. Als laatste zal er een schade vaststelling worden beschreven met daaraan gekoppeld een voorstel aan de ING Bank.

Wij zijn van mening dat de situatie, zoals die nu is ontstaan, schade heeft gebracht aan de onderneming J.G. Vastgoed B.V.. Wij zullen de schade die in het verleden is ontstaan plus de schade die in de toekomst nog gaat ontstaan door gederfde inkomsten in dit verslag gaan berekenen en beschrijven.

Wanneer het verslag is afgerond (medio September 2012), zullen wij in gesprek gaan met de ING Bank om te komen tot een oplossing ter compensatie van de totale geleden schade.

Inhoud

Korte introductie 2

Inhoud 3

Geschiedenis 4

Conclusies

Veiling

Schade vaststelling

Voorstel afwikkeling

Bijlagen

Geschiedenis

De Heer J.G. Franken is 1 februari 2007 gestopt met zijn kwekerij en heeft op 27 februari 2007 samen met zijn compagnon de Heer K.J.C. Gardien het bedrijf J.G. Vastgoed B.V. opgericht.

Op 15 februari 2011 zijn de twee compagnons uit elkaar gegaan en is de Heer J.G. Franken doorgestart met het bedrijf.

De onderneming JG Vastgoed B.V. is op 27-02-2007 opgericht te Honselersdijk en gevestigd op de Ampèrestraat 3 te Naaldwijk. De eigenaar en enig aandeelhouder is de heer J.G. Franken (J.G. Franken Holding B.V.). (bijlage 1 uittreksel K.v.K.)

JG Vastgoed B.V. is een onafhankelijke vastgoedbelegger en is gespecialiseerd in commercieel vastgoed. De vastgoed beleggingen hebben zij zelf in beheer. Met regelmaat bieden zij ook verhuurde beleggingspanden aan.

De intentie van het te starten bedrijf was om commercieel vastgoed aan te kopen om deze vervolgens weer te gaan verkopen met een minimaal rendement van 20-25%. Het kapitaal wordt daarna weer geïnvesteerd in nieuwe projecten. Een gedeelte wordt gebruikt om af te lossen. Naast het kopen en verkopen van vastgoed, koopt J.G. Vastgoed B.V. ook panden aan voor de verhuur aan derden. Met deze opbrengsten wordt er ook afgelost.

De Heer J.G. Franken is een overeenkomst aangegaan met de ING Bank Rijswijk ZH, betreffende de panden:

Bedrijfspand, gelegen aan de Luikerweg 18 te Valkenswaard

Bedrijfspand, gelegen aan de Verlengde Gildenweg 16H te Emmeloord

Bedrijfspand, gelegen aan de Ampèrestraat 3 te Naaldwijk

Bedrijfspand gelegen aan de Verlengde Gildenweg 21G & H te Emmeloord

Er zijn rentevaste leningen verstrekt voor een bedrag van € 462.900,-

In november 2007 worden er een rekening-courantkrediet en een rentevaste lening ter uitbreiding van de kredietfaciliteit overeengekomen.

Rekening-courant krediet € 275.000,-

Rentevastlening € 615.000,-

Deze rentevaste lenig wordt aangewend voor de aankoop van de panden:

Bedrijfspand, gelegen aan Project De Lorentz, bouwnummers 36,37,38,39 units 13,14,15 en 16 te Bleiswijk

Appartementsrecht, gelegen aan de Gildestraat, bouwnummer 24 te Naaldwijk

Bedrijvencomplex gelegen aan Waaigat 2 ( 8 units ) te Urk

Voor de panden is een Eigen Vermogen van € 278.000,- aangewend.

Medio 2008 worden kopers gezocht voor de panden aan de Hoefslag te Bleiswijk. Één pand wordt verkocht voor € 98.500,-. De aanschafwaarde van het pand was € 95.000,-. De ING Bank stelt voor deze opbrengst te gaan gebruiken ter aflossing van de kredietfaciliteit en het terugbrengen van de overstand, zodat een rekening-courant faciliteit resteert van € 95.000,-.

Met dit voorstel verbetert de liquiditeitspositie van J.G. Vastgoed B.V. geenszins. Openstaande nota’s kunnen niet betaald worden. Er wordt totaal geen ruimte gelaten voor de benodigde herinvesteringen zodat er geen groei in J.G. Vastgoed B.V. mogelijk is.

De ING Bank geeft overigens aan het met de verkoop van de panden niet eens te zijn. Men had liever gezien dat de panden verhuurd werden. Wij vragen ons af waar op deze manier de ondernemersvrijheid blijft!

Op 8 april 2008 wordt het pand Gildewoerd 24 te Naaldwijk verkocht voor € 160.000,-. In een gesprek d.d. 18 maart 2008 tussen de Heer K.J.C. Gardien van J.G. Vastgoed B.V. en de heer N. de Veij van de ING Bank is de verkoopopbrengst en de aanwending van de gelden besproken. De Heer N. de Veij zou bezien wat de mogelijkheden waren en of J.G. Vastgoed B.V. de verkoopopbrengst kon herinvesteren in verhuurd commercieel vastgoed.

Tijdens ditzelfde gesprek is aangegeven dat J.G. Vastgoed B.V. bezig is met herinvesteren in Heerhugowaard en/of Urk.

Met een telefonisch gesprek d.d. 3 april 2008 tussen beide heren is afgesproken dat de gelden mogen worden aangewend voor herinvestering. Een bedrag van € 140.000,- wordt gereserveerd c.q. geblokkeerd op de lopende rekening-courant faciliteit! Wij vragen ons af hoe je kunt herinvesteren als er een bedrag van € 140.000,- wordt geblokkeerd?

Medio juni/juli 2008 heeft de ING Bank eenzijdig besloten de gereserveerde € 140.000,- geblokkeerd te houden. Er wordt op deze manier totaal geen rekening gehouden met de wensen van J.G. Vastgoed B.V.. Er wordt al helemaal niet overlegd met J.G. Vastgoed B.V.. Wederom geen kans voor de onderneming om te “ondernemen”!

J.G. Vastgoed B.V. heeft overigens nooit gebruik kunnen maken van een volledige rekening-courant krediet ad. € 275.000,-

Op 13 november 2008 geeft de ING Bank middels een brief aan dat de verkoopopbrengsten gebruikt dienen te worden voor het aflossen van de overstand, het resterende gedeelte voor de aflossing van het rekening-courant krediet. ( bijlage 2 )

“Indien de bedrijfsunit gelegen aan Van ’t Hoffstraat 25 (unit 36) te Bleiswijk verkocht wordt, dient de verkoopopbrengst gebruikt te worden ter aflossing van het rekening-courant krediet. De opbrengst ad. € 98.500,00 zal in eerste instantie gebruikt worden voor het terugbrengen van de overstand, het resterende gedeelte wordt aangewend ter aflossing van het rekening-courant krediet.”

De ING Bank biedt J.G. Vastgoed B.V. geen enkele ruimte om te herinvesteren en het verbeterd de liquiditeitspositie van J.G. Vastgoed niet.

Het voorstel van JG Vastgoed B.V. op 18 november 2008 is om de verkoopopbrengst gedeeltelijk te gebruiken ter aflossing van de kredietfaciliteit op het rekening courant tot een kredietfaciliteit van 115.000,00. Vanuit de resterende ruimte kunnen zodoende de noodzakelijke nota’s betaald worden ( bijlage 3 ).

“In de brief d.d. 13 november jl. bevestigd u de gemaakte, telefonische afspraak met de heer Franken inzake de verkoopopbrengst betreffende Van ’t Hoffstraat 25 te Bleiswijk. Deze opbrengst ad € 98.500 zal gebruikt worden ter aflossing van de kredietfaciliteit en het terug brengen van de overstand, zodat een faciliteit resteert van € 95.000,-.

Met dit voorstel verbetert onze liquiditeitspositie geenszins en kunnen openstaande nota’s niet betaald worden. Mijns inziens is dit niet in het voordeel van beider partijen, welke in dezen de ING bank en JG Vastgoed B.V. zijn.

Daarnaast is het een kwalijke zaak, dat alle verkoopopbrengsten gebruikt worden ter aflossing van de lopende kredietfaciliteiten en er door kortzichtigheid totaal geen ruimte gelaten wordt voor de benodigde herinvesteringen en er dus geen groei in JG Vastgoed B.V. op deze manier mogelijk is.

Ons voorstel in dezen is om de verkoopopbrengst grotendeels te gebruiken ter aflossing van onze kredietfaciliteit op het rekening-courant tot een kredietfaciliteit van € 115.000,- Vanuit de resterende ruimte kunnen zodoende de noodzakelijke nota’s betaald worden.

Daarnaast hebben wij nog 3 units te Bleiswijk te koop, waarvan wij inschatten deze snel verkocht te kunnen hebben. Bij verkoop willen wij de opbrengst en in medewerking met u bepalen wat afgelost kan worden en wat wij nodig hebben voor de bedrijfscontinuïteit. “

Hiermee komt J.G. Vastgoed B.V. de ING Bank voor de grootste gedeelte tegemoet!

Op 24 november 2008 heeft J.G. Vastgoed B.V., middels een brief haar ongenoegen kenbaar gemaakt over de gang van zaken. ING heeft nog niet gereageerd op de brief van 18-11-2008. Daarnaast aangegeven dat er onterecht voor een bedrag van € 17.852 aan rente is berekend. ( bijlage 4 )

“Per brief d.d. 18 november jl. hebben wij ons ongenoegen al kenbaar gemaakt inzake de door de ING gepleegde aflossingen en inperkingen op onze financiering.

Wij betreuren het ten zeerste dat wij op deze brief tot op heden nog geen enkele reactie, telefonisch noch schriftelijk, mochten ontvangen. In voornoemde brief hebben wij er tegen geprotesteerd dat de gehele verkoopopbrengst van Van ’t Hoffstraat 25 te Bleiswijk is gebruikt om de leningen af te lossen en ook om onze kredietfaciliteit in te perken. De ING heeft bij aankoop van het onroerend goed immers alleen met een lening gefaciliteerd.

Door de inperking op het krediet is onze liquiditeit onvoldoende voor de normale bedrijfsvoering. De door ING bank gehanteerde werkwijze is voor ons onacceptabel. Om deze situatie te repareren hebben wij een voorstel gedaan, waarop wij graag op korte termijn, uiterlijk 28 november 2008 antwoord willen ontvangen.

Ten overvloede willen wij nog opmerken dat wij met de offertes d.d. 2 augustus 2007, 30 augustus 2007 en 22 november 2007 tezamen met de ING een overeenkomst zijn aangegaan, waaruit blijkt dat alleen de versterkte langlopende leningen dienden te worden afgelost bij verkoop van het OG.

Wij hebben niet het idee dat de ING deze overeenkomsten respecteert, getuige de recente inperkingen op onze kredietfaciliteit.

Naast bovenstaande was JG Vastgoed al vanwege contractuele verplichtingen gedwongen onroerend goed via de kredietfaciliteit te betalen c.q. te financieren.

Door de ontbrekende medewerking van de ING bank heeft dit ons bedrijf reeds € 17.852,13 aan extra boeterente gekost. Met deze minder prettige ervaringen vragen wij ons af of de ING bank nog wel de juiste financiële partner voor ons vastgoedbedrijf is.

Mogelijk dat uw voorstel of de aanzet daartoe in een gesprek met uw teamleider of kantoordirecteur een opening biedt om het beschadigde vertrouwen te hertstellen.

Graag ontvangen wij uw reactie op ons voorstel van 18 november en op deze brief uiterlijk 28 november 2008.

In het geval u ons verzoek niet kan honoreren, dan verzoeken wij u, eveneens per 28 november 2008, een pro forma opgave te doen van de eventueel verschuldigde afkooprente(s) op de nog resterende leningen.”

J.G. Vastgoed B.V. geeft met deze brief terecht aan dat de ING Bank zeer traag reageert op vragen c.q. opmerkingen van J.G. Vastgoed. Hiermee ondermijnd de ING Bank zijn zorgplicht die het naar zijn klanten heeft. De ING Bank wekt de indruk het allemaal niet zo serieus te nemen.

Het op deze manier van zaken doen creëert een situatie bij de klant, in dit geval J.G. Vastgoed, die het vertrouwen in de ING Bank schaadt. Als er logische en verklaarbare vragen worden gesteld, verwacht je als klant van een bank dat deze zo snel mogelijk en op een correcte manier worden beantwoord. De ING Bank doet dit in de meeste gevallen niet of nauwelijks.

Op 27 november 2008 gaat er via advocaat de Heer R.W.F. Heijmeriks een relaas de deur uit, richting de ING Bank. ( bijlage 5 )

“Met een offerte d.d. 22 november 2007 heeft de besloten vennootschap JG Vastgoed BV, statutair gevestigd te Honselersdijk, kantoorhoudende Ampèrestraat 3 te Naaldwijk met de ING Bank NV, statutair gevestigd te Amsterdam, kantoorhoudende te Karel Doormanlaan 1, Rijswijk ZH, een overeenkomst van kredietverlening afgesloten.

Deze financiering betrof de aankoop van € 275.000,- zegge: tweehonderd vijfenzeventig duizend euro in de vorm van een rekening-courantfaciliteit.

Met een koop/aannemingsovereenkomst d.d. 25 juli 2007 tussen Teunissen en Berendse Vastgoed Projecten BV, statutair gevestigd te ’s-Gravenzande, kantoorhoudende te Secretaris Verhoeffweg 19e te Naaldwijk en JG Vastgoed BV, zijn voornoemde vennootschappen de koop en verkoop overeengekomen betreffende het appartementsrecht met bijbehorende grond en parkeerplaats met bouwnummer 24 in het project Gildewoerd te Naaldwijk overeengekomen. De totale koopsom betrof € 142.750,- zegge: eenhonderd tweeënveertig duizend zevenhonderd vijftig euro excl. BTW en bouwrente. JG vastgoed BV, voornoemd, heeft op 9 oktober 2007 de akte van levering laten passeren voor notaris Mr. Th.J. Franke te Naaldwijk en heeft JG Vastgoed BV, voornoemd, € 97.900,- zegge: zevenennegentig duizend negenhonderd euro uit eigen middelen betaald. Het restantbedrag ad € 45.750,- zegge: vijfenveertig duizend zevenhonderd vijftig euro is betaald uit de rekening-courantfaciliteit.

Met een koop/aannemingsovereenkomst d.d. 29 juni 2007 tussen Twins XXVI BV, statutair gevestigd te Poeldijk, kantoorhoudende te Nieuweweg 13 te Poeldijk, en JG Vastgoed BV, voornoemd, zijn voornoemde vennootschappen de koop en verkoop overeengekomen betreffende de appartementsrechten met bijbehorende grond en toebehoren, betreffende gemeente Bleiswijk, sectie C, complexaanduiding 6869-A, appartementsindex 36, 37, 38 en 39 in het project De Lorentz Fase 2 te Bleiswijk. De totale koopsom betrof €325.000,- zegge: driehonderd vijfentwintig duizend euro excl. BTW en bouwrente JG Vastgoed BV, voornoemd, heeft op 13 december 2007 de akte van levering laten passeren voor notaris Mr. Rien Meppelink te Amsterdam en heeft JG Vastgoed BV, voornoemd, € 180.000,- zegge: eenhonderd tachtig duizend euro uit eigen middelen betaald. Het restantbedrag is betaald uit de rekening-courantfaciliteit.

8 april 2007 is middels een akte van levering voor notaris Mr. Drs. F.B. Remmerswaal te Naaldwijk het voornoemde appartementsrecht met bouwnummer 24 in het project Gildewoerd te Naaldwijk verkocht met een verkoopwaarde ad € 160.000,- zegge: eenhonderd zestig duizend euro excl. BTW.

In een gesprek d.d. 18 maart 2008 tussen de heer K.J.C. Gardien, statutair medebestuurder van JG Vastgoed BV, en de heer N. de Veij, accountmanager bij de ING Bank NV, de verkoopopbrengst besproken en de aanwending van de gelden. De heer N. de Veij, zou bezien wat de mogelijkheden waren en of JG Vastgoed BV de hiervoor genoemde verkoopopbrengst kon herinvesteren in verhuurd commercieel vastgoed. Tijdens dit gesprek is aangegeven dat JG Vastgoed BV bezig is met herinvesteringen in Heerhugowaard en/of Urk.

Met een telefonisch gesprek d.d. 3 april 2008 tussen de heer n. de Veij en J.G. Franken, statutair medebestuurder van JG Vastgoed BV, is afgesproken dat voornoemde vennootschap de gelden mag aanwenden ter herinvestering. Een bedrag ad € 140.000,- zegge: eenhonderd veertig duizend euro werd gereserveerd c.q. geblokkeerd op de lopende rekening-courantfaciliteit.

Met een overeenkomst d.d. 1 april 2008 tussen JG Vastgoed BV en De Waddengroep BV, statutair gevestigd te Urk, was een overeenkomst van koop en verkoop gesloten betreffende het bedrijvencomplex gelegen te Urk aan de Griend. Deze overeenkomst is met een brief d.d. 11 april 2008 geannuleerd. Deze annulering is telefonisch aangegeven aan de heer N. de Veij. Toegestemd werd met het herinvesteren in een nieuw traject.

Medio juni/juli 2008 heeft de ING Bank NV eenzijdig besloten de gereserveerde € 140.000,- geblokkeerd te houden. Met een gesprek d.d. 15 juli 2008 op het kantoor van JG Vastgoed BV tussen de heren Gardien en Franken en N. de Veij heeft de heer De Veij aangegeven te bekijken of de geblokkeerde € 140.000,- (gedeeltelijk) vrij gegeven zou worden.

18 september 2008 hebben de heren Gardien en Franken met de heer N. de Veij en mevrouw J.M. Haans gesproken over de geblokkeerde gelden. De ING Bank NV had eenzijdig besloten om het rekening-courant krediet in te perken met € 90.000,- en het restant ad € 50.000,- zou gebruikt mogen worden om de omzetbelasting en de resterende nota’s van het nieuwbouwtraject te Bleiswijk, voornoemd, te voldoen. Met een brief d.d. 26 september 2008 is dit bevestigd.

Vrijdag 24 oktober 2008 is tussen JG Vastgoed BV en de heren De Vries en De Putter een mondelinge koopovereenkomst aangegaan betreffende de koop en verkoop van een bedrijfsunit te Bleiswijk, voornoemd. Verkoopopbrengst bedraagt in dezen € 98.500,- excl. BTW k.k. Deze verkoop is telefonisch door de heer Franken aan de ING Bank NV doorgegeven. De ING heeft wederom eenzijdig, besloten de verkoopopbrengst te gebruiken voor de aflossing van het rekening-courantkrediet, terwijl zij op de hoogte zijn van de slechte liquiditeit van JG Vastgoed BV.

Met de brieven d.d. 18 november en 24 november 2008 is hier bezwaar op gemaakt. De ING Bank NV heeft echter niet de moeite genomen om op deze brieven te reageren.

Mevrouw J.M. Haans, adjunct-directeur van de ING Bank NV, na veel aandringen laten bellen. Hieruit bleek dat zij de brieven slecht gelezen had, getuige het niet op de hoogte zijn van de precieze inhoud.

In dit schrijven concludeert men dat de ING Bank de getekende offerte met JG Vastgoed B.V. niet respecteert. Zij financiert vastgoed met een dure rekening-courantfaciliteit, lost af op eenzijdige basis, terwijl er toezeggingen waren om te herinvesteren.

De ING Bank pikt eigen middelen in, lees EV + winst verkoop units, en bezorgt J.G. Vastgoed B.V. hierdoor een zeer strakke liquiditeit.

De ING Bank reageert heel slecht op correspondentie en ook op terugbelvragen wordt totaal niet gereageerd.

Reden voor J.G. Vastgoed B.V. om met een andere financierder met soepelere voorwaarden en een veel lagere rente te gaan werken.

J.G. Vastgoed B.V. wordt hierin echter gefrustreerd door de trage reacties van de ING Bank en het aan het lijntje houden van J.G. Vastgoed B.V.

De eis in dezen is dat de ING Bank haar fouten erkent en J.G. Vastgoed B.V. kosteloos laat overstappen naar een andere financierder.

Daarnaast zal J.G. Vastgoed B.V. een claim indienen ter grootte van ca. € 17.852,- van teveel betaalde rente.”

Op 3 december 2009 wordt er door de ING Bank pas aangegeven de teveel betaalde rente te zullen vergoeden!! Zie verderop in dit verslag.

Op 28 november 2008 vind er een bespreking plaats bij de ING Bank met J.G. Vastgoed B.V. betreffende de aanwending van de verkoopopbrengst van Van ’t Hoffstraat 25 te Bleiswijk. (bijlage 6)

“hierbij ontvangt u een bevestiging van het gesprek dat vrijdag 28 november jl. bij de ING bank te Rijswijk heeft plaatsgevonden. Bij dit gesprek was namens de ING aanwezig de heer F.J.M.Bunnik en N. de Veij.

Zoals besproken, zullen wij uw rekening-courant krediet, met de geplande verkoopopbrengst ad ca. € 98.500,- betreffende van ’t Hoffstraat te Bleiswijk verlagen van thans € 185.000,- naar € 115.000,-. Hiermee komen wij u tegemoet aan uw verzoek dat per brief op d.d. 18 november 2008 aan ons is gericht.

Wij gaan met deze gedeeltelijke aflossing akkoord, onder voorbehoud dat uw totale obligo bij de ING bank voor 1 februari 2009 zal zijn afgelost. Aflossing zal geschieden onder onze gebruikelijke voorwaarden zoals opgenomen in onze algemene voorwaarden voor kredietverlening.”

Met dit antwoord van de ING Bank lijkt het alsof de bank meedenkt en meewerkt aan een oplossing voor J.G. Vastgoed B.V.. Het tegendeel is waar, de bank dwingt J.G. Vastgoed B.V. om af te lossen op de kredietfaciliteiten en herinvesteren in nieuwe projecten is op deze manier onmogelijk! Op deze manier wordt J.G. Vastgoed B.V. aan het lijntje gehouden en is de onderneming ten dode opgeschreven.

De problemen voor J.G. Vastgoed B.V. beginnen pas goed in 2009. De onderneming heeft de intentie om vastgoed aan te kopen in Breda of Heerhugowaard. Het pand in Breda heeft voor J.G. Vastgoed B.V. de voorkeur boven die van het pand in Heerhugowaard.

De Heer J.G. Franken is er inmiddels achtergekomen dat als hij het pand in Heerhugowaard zou aankopen, de huurders zullen vertrekken. Dit was voor J.G. Vastgoed B.V. aanleiding om af te zien van deze aankoop. Het zou immers moeilijk zijn om nieuwe huurders voor dit pand te vinden. Op deze manier zouden er geen inkomsten gegenereerd worden.

Met deze wetenschap in het achterhoofd, is het zeer vreemd dat de ING Bank juist voorstander was om het pand in Heerhugowaard te kopen!

De ING Bank weigert toestemming aan J.G. Vastgoed B.V. te geven voor de aankoop van het pand in Breda!

Wederom wordt hiermee aangetoond dat J.G. Vastgoed B.V. totaal geen ondernemingsvrijheid heeft en dat hij gedwongen wordt om het pand in Heerhugowaard aan te kopen. Dit terwijl het pand in Breda de voorkeur had en voor J.G. Vastgoed B.V. veel lucratiever was.

Op 18 maart 2009 gebeurt er iets vreemds. De ING Bank geeft aan dat de behandeling van het dossier van J.G. Vastgoed B.V. wordt overgedragen aan de afdeling Domestic Credit Restructuring/Recovery te Amsterdam. Behandelaar is de Heer G.H.J. Delfgaauw. (bijlage 7)

“wij berichten u dat de behandeling van uw dossier met onmiddellijke ingang is overgedragen aan de afdeling Domestic Credit Restructuring/Recovery van ons hoofdkantoor te Amsterdam. Behandelaar is de heer mr. G.H.J. Delfgaauw.

Binnenkort zullen wij u benaderen voor het maken van een afspraak.

In verband met de overheveling van uw dossier zal afrekening van rente, provisies en kosten met ingang van het volgende kalenderkwartaal per maand achteraf plaatsvinden.”

Op 2 april 2009 stuurt de ING Bank wederom een brief betreffende de overdracht van het dossier. (bijlage 8)

“ Met onze brief van 18 maart jl. hebben wij u in kennis gesteld dat uw dossier met onmiddellijke ingang is overgedragen aan de afdeling Domestic Credit Restructuring/Recovery van het hoofdkantoor van de ING.

In aansluiting hierop hebben wij in overeenstemming met het gestelde in onze brief van 18 maart jl. getracht een afspraak met u te maken. In het verleden gevoerde telefoongesprek met u heeft u, onder het uiten van beledigende teksten, te kennen gegeven hiertoe niet bereid te zijn.

Wij hebben hierop te kennen gegeven het dossier verder dan ook schriftelijk af te handelen.

Reden voor overboeking van uw dossier is gelegen in de voortdurende liquiditeitsinspanningen, het niet voldoen aan de door u verzochte aflossing van de kredietfaciliteiten, die door ons vervolgens is gesteld op 1 februari 2009, het niet voor 1 maart 2009 insturen van de jaarrekening 2008 en het uiten van bedreigingen en beledigingen aan de medewerkers van ING.

Voor de goede orde voegen wij nog eens kopieën bij van de gevoerde correspondentie, te weten de brieven van 3 december 2008 en 16 januari, 5 februari en 18 maart 2009.

Mede doch niet uitsluitend, op basis van bovenstaande constateringen zijn wij genoodzaakt u de verstrekte kredietfaciliteiten bij dezen en met onmiddellijke ingang op te zeggen.

Uw kredietlimiet in rekening-courant wordt hierdoor per heden teruggebracht tot nihil. Tevens worden de rentevastleningen per heden vervroegd afgelost ten laste van de rekening-courant. Conform artikel 25.2 van de Algemene Bepalingen van Kredietverlening bent u hiervoor een vergoeding verschuldigd, waarvoor uw rekening-courant zal worden belast.

Onze vordering wordt hiermee direct opeisbaar en wij verzoeken – en voor zover noodzakelijk sommeren – u dit bedrag integraal, dat wil zeggen inclusief de tot datum volledige betaling vervallen renten, provisies en kosten, te voldoen.

Wij maken u erop attent dat het incasseren van de nog uitstaande en aan de ING bank verpande huurvorderingen en overige vorderingen uitsluitend dient te geschieden ten gunste van uw rekening bij onze instelling.

Zonder schriftelijke toestemming van de ING bank mag u deze vorderingen niet vervreemden.

De ING bank heeft het recht de debiteuren mededeling te doen van het pandrecht en zal daarvan zo nodig gebruik maken.

Totdat algehele aflossing heeft plaatsgevonden, bent u gehouden pandlijsten huurvorderingen te blijven aanleveren.

Indien integrale aanzuivering zoals hiervoor bedoeld niet uiterlijk 1 mei 2009 heeft plaatsgevonden, dan zullen wij alle zekerheden, waaronder die welke reeds zijn genoemd, te gelde te maken.”

Dat J.G. Vastgoed B.V. in eerste instantie niet wilde praten met de ING Bank is een logische reactie. De ING Bank was immers in het verleden zeer eenzijdig bezig. Er werd totaal geen rekening gehouden met de wensen en behoeften van J.G. Vastgoed B.V. betreffende de aan en verkopen van onroerend goed, alsmede de aanwending van de verkoopopbrengsten.

Dat de Heer J.G. Franken beledigende teksten had geuit richting medewerkers van de ING Bank, valt niet goed te praten maar hadden een oorsprong. In eerdere telefonische gesprekken met medewerkers van de ING Bank hebben sommige medewerkers van de bank denigrerende opmerkingen over J.G. Vastgoed B.V. gemaakt. Er werden denigrerende opmerkingen geplaatst over de bedrijfsvoering van J.G. Vastgoed B.V..

In de brief geeft de ING Bank de redenen aan om te besluiten het dossier van J.G. Vastgoed B.V. over te dragen naar de afdeling Domestic Credit Restructuring/Recovery te Amsterdam.

De eerste reden die genoemd wordt is dat er voordurend liquiditeitsinspanningen zijn. Deze zijn eenzijdig veroorzaakt door de ING Bank omdat J.G. Vastgoed B.V. totaal geen herinvesteringen mocht plegen en omdat verkoopopbrengsten verplicht afgelost moesten worden op de lopende kredietfaciliteiten.

De tweede reden die is aangegeven: dat er niet is voldaan aan de aflossing van de kredietfaciliteiten. De termijnen die de ING Bank stelt om af te lossen zijn zodanig kort dat het voor J.G. Vastgoed B.V. onmogelijk is om hier aan te voldoen!

De derde reden is, het niet op tijd insturen van de jaarrekening 2008 en het uiten van bedreigingen en beledigingen richting medewerkers van de ING Bank. Deze redenering klopt.

De Heer J.G. Franken heeft hiervoor zijn excuses gemaakt. Het te laat insturen van de jaarrekening van 2008 door J.G. Vastgoed B.V. klopt. Dit is de eerste en enige keer dat J.G. Vastgoed zich niet aan de afspraak houd!

Het is verbazingwekkend dat de ING Bank door deze kortzichtige manier van werken, redenen denkt te hebben om de verstrekte kredietfaciliteiten met onmiddellijke ingang op te zeggen.

Door deze hele geschiedenis is de heer Franken genoodzaakt om met zijn hele gezin te vertrekken uit zijn woonhuis en zich te gaan vestigen in het pand aan de Ampèrestraat te Naaldwijk. Hij heeft privé geld moeten gebruiken om de btw af te kunnen dragen.

De reactie van J.G. Vastgoed B.V. op de brief van de ING Bank betreffende de opzegging van de verstrekte kredietfaciliteiten volgt op 14 maart 2009. (bijlage 9)

“met uw brief d.d. april jl. heeft u J.G. Vastgoed B.V. te kennen gegeven, de kredietfaciliteit met uw bank te willen opzeggen.

In deze brief geeft u verscheidene redenen aan, waarom u hiertoe besloten heeft. Deze redenen zijn echter eenzijdig en doen afbreuk aan de waarheid.

Ten tijde van de opstart van J.G. Vastgoed B.V. is de directie van voornoemde vennootschap een relatie aangegaan met de ING bank NV vestiging Rijswijk ZH met de intentie een langdurige relatie aan te gaan.

Helaas zijn er ten tijde van het financieren van bijvoorbeeld de 4 bedrijfsunits te Bleiswijk grove financieringsfouten gemaakt, welke J.G. Vastgoed B.V. veel geld gekost hebben.

Daarnaast zijn er bij de verkoop van een nieuwbouwunit te Naaldwijk toezeggingen gedaan welke nimmer aan ons zijn toegekomen en na enkele maanden wachten zelfs eenzijdig is beslist ten gunste van de ING bank.

Ook heeft zich het opmerkelijke feit voorgedaan dat wij menigmaal hebben meegemaakt dat medewerkers van het kantoor te Rijswijk ZH persoonlijke bedenkingen te uiten over de directie, inzake bijvoorbeeld niet gemailde vragen, terwijl deze zaken reeds lange tijd gemaild c.q. opgestuurd waren.

Ook werd de directie na herhaaldelijke verzoeken slecht teruggebeld en was de correspondentie zeer summier. Ook het reageren, zowel schriftelijk als mondeling na aangedragen klachten werd zeer summier of zelfs niet gereageerd.

Inmiddels zijn wij bezig met meerdere financiers en eisen dat wij van u hiervoor de benodigde tijd krijgen om over te stappen. De geëiste integrale aanzuivering welke uiterlijk 1 mei 2009 voldaan zou moeten zijn, onder bedreiging van het liquideren van gestelde zekerheden is in onze ogen volstrekt onnodig en geeft wederom aan, dat de ING bank haar problemen op haar klanten afschuift. Vooral ook, omdat uit de pas onlangs verkregen jaarcijfers blijkt, dat J.G. Vastgoed B.V. een gezonde solvabiliteit en rentabiliteit heeft.

Dat er liquiditeitsspanningen zijn, ligt meer in het feit, dat er door de vreemde gang van zaken bij de medewerkers van de vestiging Rijswijk ZH, wij nimmer onze gestelde groeidoelen konden behalen.

Wij gaan onder protest akkoord met de verschuldigde vergoeding, maar zullen deze in de toekomst nog zeker aanvechten.”

Op 17 april 2009 reageert de ING Bank op de brief van J.G. Vastgoed B.V. van 14 april 2009. (bijlage 10)

“wij hebben uw brief van 14 april 2009, in antwoord op onze opzegging- en opeisingbrief van 2 april 2009, in goede orde ontvangen.

Naar aanleiding hiervan berichten wij u als volgt. Met onze brief van 2 april jl. hebben wij de kredietfaciliteiten opgezegd en opgeëist per 1 mei 2009.

Teneinde u in de gelegenheid te stellen tot mogelijke herfinanciering te komen, waar u reeds mee doende bent, zijn wij bereid de opeisingdatum te verschuiven naar 1 juli 2009.

Voorwaarde is dat in de tussenliggende tijd de lopende rente en aflossingsverplichtingen tijdig en stipt worden voldaan.

Mocht op deze datum geen integrale aflossing hebben plaatsgevonden dan zullen wij de gestelde zekerheden, zonder nadere ingebrekestelling, voor de kredietverlening te gelde maken.

ING behoudt zich het recht voor bij nieuwe/gewijzigde ontwikkelingen en informatie, dan wel het uitblijven daarvan het thans ingenomen standpunt direct te herzien.”

De ING Bank gaat met deze brief totaal niet in op het verweer van J.G. Vastgoed B.V. wat op zijn zachts gezegd niet erg netjes is! Met het verlengen van de termijn naar 1 juli 2009 om J.G. Vastgoed B.V. de gelegenheid te geven om tot een herfinanciering te komen geeft de ING Bank de indruk dat het wil meewerken! De ING Bank is er alleen op uit om J.G. Vastgoed B.V. de totale kredietfaciliteit versneld af te laten lossen.

Op 25 mei 2009 schrijft J.G. Vastgoed B.V. een brief aan de ING Bank betreffende het onterecht berekenen van kredietprovisie voor de periode 1 april t/m 30 april 2009. (bijlage 11)

“met het afschriftnummer 21 d.d. 14 mei 2009 bleek tot onze verbazing, dat er voor de periode 1 april t/m/ 30 april 2009 ten onrechte kredietprovisie in rekening is gebracht.

Immers deze wordt enkel verrekend ten gunste van een ter beschikking staand krediet en dat is in deze niet van toepassing.

U heeft immers eerder aangegeven dat de kredietfaciliteit is ingeperkt en er is van een beschikkingstelling van een kredietfaciliteit in rekening-courant ook geen sprake.

Middels dit schrijven eisen wij, dat in de rekening gebrachte kredietprovisie ad € 1320,38 over de periode 1 april t/m 30 april 2009 gestorneerd wordt op ons rekeningnummer.

Helaas hebben wij wederom een fout in het financieringsproces van de ING moeten constateren. Met onze advocaat zullen wij dit ook bespreken en komen hier nog op terug.”

Ook hier is er weer sprake van onzorgvuldigheid van de ING Bank. Wederom is er door de ING Bank onnodig kredietprovisie in rekening gebracht.

De Heer G. Franken is aan de slag gegaan met het zoeken van een alternatief in de kredietverlening. Hij heeft diverse bedrijven die bemiddelen bij banken benaderd. Dit is helaas niet gelukt.

Op 7 juli 2009 gaat er een brief uit van de Heer Heijmeriks naar de ING Bank betreffende de herfinanciering van de kredietfaciliteiten. (bijlage 12)

“J.G. Vastgoed B.V., gevestigd te Naaldwijk, stelde mij ter hand het dossier, met betrekking tot de afwikkeling van de kredietfaciliteit, die cliënte bij uw vennootschap heeft.

Uit het dossier is mij gebleken dat op 2 april 2009 de kredietfaciliteiten aan cliënte zijn opgezegd en opgeëist per 1 mei 2009. U heeft op verzoek van cliënte, de opeisingdatum verplaatst naar 1 juli 2009, teneinde cliënte in de gelegenheid te stellen vervangende financiering voor het arrangement te verkrijgen.

Deze vervangende financiering is tot op heden door cliënte nog niet gerealiseerd. Cliënte is uiterst druk doende om middels gesprekken bij diverse bancaire instellingen,zijn kredietbehoefte bij een andere bank onder te brengen, doch klaarblijkelijk medegezien de gespannen economische situatie en de daaruit voortvloeiende terughoudendheid van bancaire instellingen om kredieten te verstrekken is het tot op heden niet gelukt.

Ik begreep van cliënte dat er in de betalingen tot op heden geen achterstand is ontstaan.

Ik verzoek u bij deze om een nader uitstel aan cliënte toe te staan voor het verkrijgen van een vervangende financiering van maximaal zes maanden.

Indien en voor zover cliënte eerder in staat is om aan zijn verplichtingen jegens uw bank te voldoen, zal hij dit als vanzelfsprekend doen. Indien en voor zover deze vraag voor u aanleiding is tot nader overleg, verneem ik dat gaarne van u.”

Op 30 juli pas antwoord gekregen van de ING Bank betreffende het verzoek van uitstel. (bijlage 13)

Op 1 december 2009 volgt er een brief van de ING Bank waarin zij o.a. aangeven de teveel berekende kredietprovisie te vergoeden. (bijlage 14)

“onder handhaving van de opzegging en opeising van de aan J.G. Vastgoed B.V. Cs verstrekte kredietfaciliteiten is ING bereid onder hierna te noemen voorwaarden de uiterste aflossingsdatum te stellen op 1 juli 2010.

Per heden bedraagt onze vordering Euro 951.568,26 (exclusief lopende rente en kosten). ING heeft zich eveneens bereid verklaart om de sedert de kredietopzegging en opeising c.q. vervroegde aflossing van de rentevastleningen ten laste van de rekening-courant rekening in rekening gebrachte kredietprovisie, boven de voordien geldende kredietlimiet in rekening-courant (Euro 115.000,-), te vergoeden onder gelijktijdige verrekening van de achterstallige renteverplichting sedert de kredietopzegging. (hierover zullen wij u nog apart berichten).”

De ING Bank stelt bereid te zijn de teveel betaalde kredietprovisie te vergoeden! Het is vreemd dat de ING Bank daartoe bereid is terwijl ze gewoon verplicht zijn om teveel berekende kredietprovisies terug te betalen. Ze geven hiermee wéér de indruk dat ze zeer bereidwillig zijn. Wederom wordt er een fout van de bank min of meer verdoezeld. Deze brief is ook een reactie op de brief van 25 mei 2009!

Op 3 december 2009 volgt er een bevestigingsbrief van de ING Bank. (bijlage 15)

De heer G.J. Franken heeft inmiddels De Rechtsagent ingeschakeld.

Op 9 juni 2010 gaat er via de Heer O.H.A. Mo-Ajok van De Rechtsagent, een brief uit naar de ING Bank. (bijlage 16)

“voor en namens J.G. Vastgoed B.V. wend ik mij tot u ter zake de door de ING Bank opgezegde kredietrelatie. Ik ben van mening dat de door de ING Bank aangehaalde gronden de rauwelijkse opzegging van de kredietrelatie niet kunnen rechtvaardigen.

De ING Bank stelt zich blijkens de brief van 2 april 2009 op het standpunt dat opzegging van de kredietrelatie geboden was doordat:

er zich voortdurend liquiditeitsspanningen voortdoet;

cliënte niet aan de verzochte aflossingen voldaan heeft;

het niet tijdig inzenden van de jaarrekening over het jaar 2008;

het uiten van bedreigingen en beledigingen aan medewerkers van de ING Bank.

Zoals u ongetwijfeld bekend zal zijn rust op een bank als opdrachtnemer niet alleen op grond van de Bankwet (artikel 2) maar ook op grond van artikel 7:401 BW een bijzondere zorgplicht jegens haar cliënten. Uit deze bijzondere zorgplicht vloeit voort dat een kredietopzegging ten minste zal moeten voldoen aan eisen van proportionaliteit en subsidiariteit. Hieruit volgt dat ten aanzien van een kredietopzegging de navolgende factoren dienen te worden meegewogen:

de duur, de mate van exclusiviteit, de omvang en de ingewikkeldheid, en het verloop van de kredietrelatie;

een aanmerkelijke afname van de kredietwaardigheid en/of aanmerkelijke toename van het bancaire kredietrisico, waarbij met name van belang is of er voldoende dekking door zekerheid blijft bestaan;

het gedrag en de betrouwbaarheid van de kredietnemer alsmede de mate waarin en de tijdigheid waarmee deze bank op de hoogte heeft gesteld en stelt van alle voor de kredietrelatie relevante omstandigheden;

in welke mate de kredietnemer toerekenbaar tekort geschoten is, bijvoorbeeld door structurele en/of ruime overschrijding van de kredietlimiet;

de wijze van besluitvorming van de bank voorafgaand aan de opzegging en de wijze waarop overleg is gevoerd met de kredietnemer en of in welke mate de bank de kredietnemer tevoren heeft gewaarschuwd;

de eigen gedragingen van de bank waardoor bepaalde verwachtingen bij de kredietnemer zijn gewekt.

Uit bovenstaande factoren blijkt dat het financieel risico dat de kredietgever loopt bepalend is voor het opzeggen van een kredietrelatie.

Verweer/betwisting

Cliënte stelt dat er geen sprake is van een aanmerkelijke afname van de kredietwaardigheid of aanmerkelijke toeneming van het bancaire kredietrisico, aangezien er voldoende dekking is door de versterkte zekerheden. De betrouwbaarheid van cliënte kan evenmin een reden voor de opzegging vormen. Bovendien heeft cliënte de ING Bank altijd volledig en tijdig op de hoogte gesteld van alle voor de kredietrelatie relevante omstandigheden. Daar komt nog bij dat cliënte haar uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen altijd is nagekomen, zodat de bank haar ter zake geen wanprestatie kan verwijten. Het enkele feit dat cliënte haar verplichtingen soms te laat en niet volledig nakwam is - op grond van het proportionaliteitsbeginsel- niet voldoende om de opzegging te kunnen rechtvaardigen en betreft in het huidige commerciële bankverkeer geen onoverkomelijke omstandigheid. Verder blijkt uit de mij ter beschikking staande bescheiden niet dat cliënte ter zake verzuim verweten werd en op een rechtsgeldige wijze in gebreke is gesteld.

Ik ben op grond van de hierboven opgesomde omstandigheden dan ook van mening dat de door de ING Bank aangevoerde gronden die opzegging van de met cliënte bestaande kredietrelatie niet kunnen dragen, dan wel zouden kunnen rechtvaardigen. Temeer, daar de verwijten te algemeen en niet met bescheiden onderbouwd zijn. Cliënte zal vooralsnog dan ook niet voldoen aan de door de ING Bank verlangde volledige aflossing van het krediet per 1 juli 2010.

Cliënte betreurt het dat medewerkers van de ING Bank de wijze waarop de heer Franken zich jegens hen heeft uitgelaten en uitgedrukt als beledigend en kwetsend hebben ervaren. Dit feit voor zover het een incident betreft kan echter geen rechtvaardiging voor het opzeggen van de kredietrelatie vormen. Daar komt nog bij dat het de eerste keer is dat zich een dergelijke controverse heeft voorgedaan. De Heer Franken betreurt de gang van zaken en biedt hierbij zijn excuses aan voor zijn grove handelswijze.

Overigens vraag ik mij af, of u in rechte de handelswijze van de heer Franken wel aan cliënte kan toerekenen. De ING Bank had cliënte immers kunnen verzoeken om een andere contactpersoon.”

Wederom een partij die van mening is dat de ING Bank niets heeft om over te gaan tot een beëindiging van de kredietfaciliteiten.

Op 14 juni komt er een reactie van de ING Bank op de brief van De Rechtsagent. (bijlage 17)

“het gestelde in uw brief is voor de ING geen reden af te wijken van haar eerder in dit dossier ingenomen standpunt, hetwelk onder meer is vastgelegd in haar brief van 1 december 2009 aan de advocaat van J.G. Vastgoed B.V., waarvan u bijgaand afschrift aantreft.

Mocht op 1 juli 2010 geen aflossing hebben plaatsgevonden dan zullen wij overgaan tot executie van onze zekerheden.”

En opnieuw wordt er door de ING Bank geen inhoudelijke reactie gegeven op een brief van J.G. Vastgoed B.V.( De Rechtsagent). Wederom ziet de ING Bank geen aanleiding om van zijn standpunt af te wijken. Integendeel de duimschroeven worden weer aangedraaid met de opmerking dat per 1 juli 2010 overgegaan wordt tot executie van de zekerheden.

Op 19 juni gaat er van De Rechtsagent een brief uit naar de ING Bank. (bijlage 18)

“Ik heb met verbijstering kennis genomen van uw brief van 14 juni jl. waarin u in reactie op mijn brief van 9 juni jl. meent te mogen volstaan met een verwijzing naar uw aan cliënte op 1 december 2009 gerichte brief. Het is u kennelijk ontgaan dat hetgeen u in uw brief van 1 december 2009 stelt geen weerlegging kan vormen van de in mijn brief van 14 juni jl. vervatte stellingen. Opzegging van een duurovereenkomst dient niet alleen aan de eisen van subsidiariteit en proportionaliteit te voldoen, maar ook deugdelijk gemotiveerd te zijn. Een deugdelijke motivering vereist een deugdelijke feitelijke grondslag. De eis van een deugdelijke feitelijke grondslag schrijft voor dat de opzegging dient te steunen en gedragen dient te kunnen worden door daaraan te grondslag liggende feiten, en in uw brief van 1 december 2009 staan geen feiten of relevante omstandigheden vermeld.

U kunt er dan ook gerust op vertrouwen dat op het moment dat ING Bank tot executie van de zekerheden overgaat cliënte de ING Bank in kort geding in een executiegeschil in rechte zal betrekken en dat het heus wel zal lukken de rechter ervan te overtuigen dat opzegging door de ING Bank van de kredietrelatie onrechtmatig is.

Ik kan uit uw wijze van reageren niets anders afleiden, dan dat u kennelijk niet in staat bent om op een professionele en ter zake deskundige en inhoudelijke wijze op mijn brief van 9 juni jl. te reageren.”

Op 15 september 2010 is er een brief van J.G. Vastgoed B.V. naar de ING Bank uitgegaan. (bijlage 19)

“naar aanleiding van de brief die de heer mr. O.H.A. Mo-Ajok aan u heeft verstuurd d.d. 19 juni 2010, verwachten wij van u dat u ons een nieuwe contactpersoon toewijst om in de toekomst op een correcte manier zaken te gaan doen.

Voor verdere toelichting ben ik bereid om met u een gesprek aan te gaan op het hoofdkantoor te Amsterdam.”

Het moge duidelijk zijn waarom er om een andere contactpersoon door J.G. Vastgoed B.V. wordt gevraagd.

Er wordt door de Heer G.H.J. Delfgaauw niet of nauwelijks en onvoldoende gereageerd op vragen c.q. voorstellen van welke partij dan ook. Het enige wat er wordt gedaan is het terugverwijzen naar brieven die niet relevant zijn.

Op 20 september 2010 reageert de ING Bank terug. (bijlage 20)

“met onze brief van 1 december 2009 aan uw raadsman hebben wij bevestigd dat ING onverkort vast houdt aan de kredietopzegging en opeising van de aan J.G. Vastgoed B.V. verstrekte kredietfaciliteiten.

Tegelijkertijd zijn wij toen overeengekomen, onder voorwaarden, de daadwerkelijke opeising uit te stellen tot 1 juli 2010.

Nadien hebben wij nog schriftelijk contact gehad met uw opvolgend raadsvrouwe, mevrouw Mo-Ajok van de Rechtsagent, die wij in antwoord op haar brief van 9 juni 2010, te kennen hebben gegeven dat ING onverkort vasthoudt aan haar kredietopzegging en opeising.

Van een nieuwe contactpersoon binnen ING is dan ook geen sprake.

Mocht niet uiterlijk 15 oktober 2010 onze vordering integraal zijn voldaan dan zullen wij zonder nadere ingebrekestelling de executie van onze zekerheden ter hand nemen. Van een verder uitstel zal geen sprake meer zijn.(ondertekend door de Heer G.H.J. Delfgaauw).

En wederom wordt er alleen terugverwezen naar vorige correspondenties. Het verzoek wordt daarmee zomaar van tafel geveegd met weer geen relevante en onderbouwde feiten. Opvallend is, dat de brief van ING Bank ondertekend en behandeld is door de heer G.H.J. Delfgaauw!!! Klaarblijkelijk is er van enig overleg binnen de ING Bank geen sprake! Dit geeft maar weer aan dat J.G. Vastgoed B.V. niet serieus genomen wordt.

Op 22 september stuurt De Rechtsagent een brief naar de ING Bank. (bijlage 21)

“geachte Heer Delfgaauw,

Ik constateer dat u tot op heden niet hebt gereageerd op mij brief van 19 juni jl. waarin ik heb betoogt dat u kennelijk niet in staat bent om inhoudelijk te reageren op het gestelde in mijn brief van 9 juni 2010.

Mij rest thans dan ook niets anders dan het indienen van een klacht bij de afdeling Klachtenservice zakelijk van de ING Groep.”

Op 22 september stuurt De Rechtsagent een brief naar de Klachtenservice zakelijk van de ING Groep. (bijlage 22)

“hierbij dien ik een klacht in ter zake de wijze waarop mr. G.H.J. Delfgaauw van uw afdeling DCR/Recovery mijn brief van 9 juni jl. heeft afgewikkeld.

Afschriften van de ter zake gevoerde correspondentie sluit ik te uwer informatie in, en naar de inhoud waarvan ik kortheidshalve verwijs.

Gaarne attendeer ik u op het feit dat mr. Delfgaauw het kennelijk niet nodig heeft gevonden om inhoudelijk en gedegen onderbouwd te reageren op mijn argumenten zoals vervat in mijn brief van 9 juni 2010. Zijn handelswijze is mijns inziens in strijd met de op de ING Bank als rustende zorgplicht.”

Op 13 oktober 2010 stuurt de ING Bank een reactie naar De Rechtsagent. (bijlage 23)

“de ING ziet geen reden om terug te komen op de met de (toenmalige) advocaat van J.G. Vastgoed B.V. gemaakte afspraken. Een afschrift van de brief van 1 december 2009, waarin deze afspraken zijn vastgelegd, hebben wij u reeds doen toekomen.”

En wederom wil de ING Bank niet inhoudelijk reageren! De bank verwijst naar de brief van 1 december 2009. Ook in die brief werd er niet inhoudelijk gereageerd op de relevante vragen. De ING Bank geeft aan gecommuniceerd te hebben met de toenmalige advocaat. De Rechtsagent is een nieuwe partij die om opheldering vraagt omdat er nog steeds geen onderbouwd antwoord door de ING Bank is gegeven.

Op 15 november 2010 gaat er wederom een brief van De Rechtsagent naar de ING Bank Klachtenservice zakelijk te Amsterdam. (bijlage 24)

“tot op heden mocht ik geen reactie van u ontvangen op mijn klacht d.d. 22 september 2010 betreffende de wijze waarop uw medewerker de heer mr. Delfgaauw van uw afdeling DCR/Recovery op mijn brief van 9juni jl. gereageerd.

Inmiddels zijn zeven weken verstreken en aangezien ik zeven weken een redelijke termijn vond waarop u mijn klacht had kunnen beslissen stel ik dan ook op het standpunt dat u ter zake in gebreke bent gebleven tijdig te beslissen.

Verder merk ik uw stilzitten aan als een afwijzing van mijn klacht zodat ik mij thans dan ook vrij acht om tegen uw fictieve negatieve beslissing een klacht bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening te Den Haag in te dienen.”

De Rechtsagent heeft vijf maanden later een reactie van de ING Bank gehad betreffende de brief van 15 november 2010. Dit geeft nog maar eens aan hoe “serieus” en traag de ING Bank met zijn klanten omgaat. (bijlage 25)

“hierbij delen wij u mede dat de van u ontvangen klacht omtrent de wijze van afhandeling van uw brief van 22 september door de heer Delfgaauw door ons in behandeling is genomen. Voor de goede afhandeling van uw klacht hebben wij een intern onderzoek gestart, waarbij de betrokken afdeling en/of medewerker worden geraadpleegd. Wij zullen er naar streven de afhandeling van uw klacht, mede gelet op de reeds verstreken tijd, nu binnen redelijke termijn te realiseren, te weten 4 weken na dagtekening van deze brief.”(17 februari 2011)

In deze brief zegt de ING Bank dat zij voor de goede afhandeling van de klacht een intern onderzoek hebben opgestart! Er zal een antwoord volgen, te weten 4 weken na dagtekening. Tot op heden is er niets vernomen van de ING Bank. Voor de zoveelste keer komt de ING Bank niet met een onderbouwd antwoord en komt het zijn beloftes weer niet na.

Op 24 januari 2011 heeft J.G. Vastgoed B.V. contact opgenomen met advocatenkantoor Haulussy te Rotterdam voor het opstarten van een kort geding.

Op 20 juni 2011 gaat er van Administratiekantoor B. van der Mey een brief uit naar de J.G. Vastgoed B.V. en de heer Mr. G.C. Haulussy. (bijlage 26)

“ ING Bank heeft de rekening-courant niet opgezegd omdat zij zich bewust zijn dat een gedwongen executie dan niet de vorderingen zal dekken en zij nu een betalende rekeninghouder heeft. Als de markt voor onroerend goed straks aantrekt kunnen zij anders gaan denken en kan een executie voor de hand liggen. Dit is een strop rond de nek van J.G. Vastgoed B.V. waarbij ING aan het touwtje kan trekken. J.G. Vastgoed staat in de tussentijd stil en kan geen kant uit; is aan handen en voeten gebonden.

JG Vastgoed kan hierdoor niet verder ondernemen en dus worden hen mogelijkheden om winst te maken uit handen genomen. Dit kost dus geld voor de onderneming.

Dit kan niet de bedoeling zijn, ook niet voor de ING Bank, de vraag is of ING Bank hiermee zijn zorgplicht niet verzaakt. Mede ook omdat onduidelijk is waarom de hypotheken afgelost zijn.

Ook Administratiekantoor van der Mey geeft hiermee aan dat de ING Bank kortzichtig naar zijn klant bezig is.JG Vastgoed verneemt tot 3 augustus 2011 niets van de bank. De bank geeft aan haar notaris de opdracht een zevental onroerende zaken openbaar te verkopen. (bijlage 27)

“u bent er niet in geslaagd uit de verkoop van het hypothecair ondergezet onroerend goed of herfinanciering elders de integrale aflossing van het uitstaand krediet bij ING te realiseren.

Wij zullen onze notaris opdracht geven de veiling van de navolgende panden te starten:

Ampèrestraat 3 in Naaldwijk

Luikerweg 18 in Valkenswaard

Verlengde Gildenweg 16H in Emmeloord

Verlengde Gildenweg in Emmeloord (A 2399 twee parkeerplaatsen)

Van ’t Hoffstraat 69 in Bleiswijk

Waaigat 6a in Urk”

Op 18 augustus 2011 stuurt de ING Bank een brief naar J.G. Vastgoed B.V.. (bijlage 28)

Hierin stelt de ING Bank dat de limiet op het rekening-courant per 17 augustus 2011 verlaagd is met EUR 114.995,- tot EUR 5,-

Op 22 augustus stuurt J.G. Vastgoed een bezwaarbrief naar de ING Bank. ( bijlage 29)

“naar aanleiding van de problemen, die zijn ontstaan met de ING Bank, zet ik alles nog eens op een rijtje.

De kredietopzegging die wij d.d. 2 april 2009 ontvangen hebben van de ING Bank is door de heer Delfgaauw nog steeds niet onderbouwd (een goede reden om het krediet op te zeggen is nog steeds niet beantwoord door de heer Delfgaauw).

Daarnaast is het een kwalijke zaak dat alle verkoopopbrengsten gebruikt zijn ter aflossing van de lopende kredietfaciliteiten en er door kortzichtigheid totaal geen ruimte is gelaten voor de benodigde herinvesteringen. Er was dus geen groei in JG Vastgoed Bv op deze manier.

Wij konden op geen enkele manier zaken doen, de rekening courant werd stopgezet. Hoe kun je zaken doen zonder rekening courant!

JG Vastgoed BV kon hierdoor niet verder ondernemen en dus werden er mogelijkheden om winst te maken uit handen genomen. Dit kost dus geld voor de onderneming.

Dit kan en mag niet de bedoeling zijn van de ING Bank.

Op datum 22-04-2009 heeft u de financiering stopgezet. Alles op de rekening courant. Hier kwam nog bij dat er onterecht boeterente is berekend door de ING (18.788,43) plus dat hier nu al vanaf 22-04-2009 weer rente over berekend wordt.

Op datum 15-02-2011 hebben wij de ING ingelicht dat de heer J Gardien hier niet meer werkzaam is. We hebben de uitdraai van de kamer van koophandel aan de heer J.M. Haans en mevr. I.A. Zwinkels opgestuurd. Hier hebben de heer JM Haans en mevrouw I.A. Zwinkels niet op gereageerd.

We hebben privé geld gebruikt om te blijven bestaan.

Er hebben huurders opgezegd, de huurder in Valkenswaard betaald sinds april 2011 niet meer. We hebben een rechtszaak tegen de heer Gunduz lopen in ons voordeel.

U wilt de panden gaan veilen, dit is in ons nadeel. Wij doen er alles aan om de panden zelf te verkopen. Gun ons deze tijd zodat er meer geld binnen gaat komen dan dat er geveild wordt door de ING. De aflossing daar doen wij alles aan om dit weer in goede banen te leiden. Zodra er een pand verkocht wordt bent u de eerste die het hoort.

Wij zijn nog in onderhandeling met een nieuwe financierder. Bij deze vragen wij u dan ook om nog een jaar uitstel.

Ook ben ik bereid om met u een gesprek aan te gaan.”

Op 26 augustus volgt er een brief van de ING. (bijlage 30)

“met verwijzing naar bovengenoemde brief, gericht aan de heren Van Dusschoten en Hommen, is mij verzocht als manager van de verantwoordelijke afdeling u daarop te antwoorden.

Het dossier van JG Vastgoed loopt sinds april 2009 op mijn afdeling. Daarbij geldt dat aan alle overeenkomsten een einde is te maken, dus ook aan een kredietovereenkomst.

Het is ING om meerdere redenen thans ernst met de gewenste aflossing, reden waarom ook per 3 augustus jl. de executieveilingen zijn aangezegd.

De door u in genoemde brief verzochte nieuwe termijn van 1 jaar zal door ING niet worden gegeven. Het is aan u als schuldenaar ons voor de veilingdata te hebben afgelost, waardoor de voorgenomen executies kunnen worden gestaakt.”

De ING bank verwijst naar meerdere redenen voor de gewenste aflossing waardoor executieveilingen zijn aangezegd. Deze zogenaamde redenen zijn door de ING Bank nooit met gegronde feiten onderbouwd! Er zijn door verschillende partijen vele verzoeken gedaan aan de ING Bank om deze onderbouwingen te doen.

Conclusies

De ING Bank heeft per 2008 de duimschroeven aangedraaid.

Er is door de ING Bank totaal geen ruimte geboden om te herinvesteren.

Er is door de ING Bank altijd eenzijdig besloten wat er met de verkoopopbrengsten zou gebeuren.

Verkoopopbrengsten moesten worden afgelost op de diverse kredietfaciliteiten.

J.G. Vastgoed B.V. heeft zich iedere keer weer gedwongen aangepast aan de ING Bank.

J.G. Vastgoed B.V. heeft nooit gebruik kunnen maken van een volledige rekening-courant krediet ad. € 275.000,-

De ING Bank is zijn zorgplicht naar J.G. Vastgoed B.V. nooit nagekomen.

Er werden panden door de ING Bank aangeboden waar J.G. Vastgoed B.V. totaal niet achterstond.

Panden die voor J.G. Vastgoed lucratief waren mochten niet worden aangekocht.

De ING Bank wekte iedere keer weer de indruk dat het wilde meedenken met J.G. Vastgoed B.V..

De ING Bank reageerde traag op vragen en/of opmerkingen van J.G. Vastgoed.

De ING Bank antwoordde regelmatig niet of nauwelijks op concrete vragen van J.G. Vastgoed B.V..

Er werd door de ING Bank over het algemeen altijd terugverwezen naar niet relevante correspondentie.

Er is nooit een feitelijke onderbouwing geweest op beweringen die door de ING Bank werden gedaan.

Alle externe partijen hebben aangegeven dat de ING Bank zijn verplichtingen niet nagekomen s en dat de bank J.G. Vastgoed niet de ruimte heeft gegeven om te ondernemen.

De Veilingen

In dit hoofdstuk wordt beschreven wanneer de veilingen van de panden van J.G. Vastgoed hebben plaatsgevonden. Tevens wordt er aangegeven wat de aanschafwaardes van de panden waren. Er is aangegeven wat het verschil was nadat de veilingen van de panden hebben plaatsgevonden.

Op woensdag 20 juni jl. zijn de panden aan de Gildenweg te Emmeloord en Het Waaigat te Urk geveild.

De oorspronkelijke aanschafwaarde van deze panden:

Verlengde Gildenweg 21g&h te Emmeloord € 125.600,-

Verlengde Gildenweg 16h Emmeloord € 62.500,-

Waaigat te Urk € 725.000,-

Totaal € 913.100,- € 913.100,-

De panden zijn geveild met een verkoopopbrengst van € 235.000,-

Verlies € 678.100,-

Op dinsdag 26 juni is het pand aan de Ampèrestraat te Naaldwijk geveild.

De oorspronkelijke aanschafwaarde van dit pand: € 327.500,-

Het pand is geveild met een verkoopopbrengst van: € 162.000,-

Verlies € 165.500,-

Op woensdag 11 juli is het pand aan Van ’t Hoffstraat 69 te Bleiswijk geveild.

De oorspronkelijke aanschafwaarde van dit pand: € 131.435,-

Het pand is geveild met een verkoopopbrengst van: € 71.000,-

Verlies € 60.435,-

Op woensdag 22 augustus 2012 wordt het pand aan de Luikerweg 18 te Valkenswaard gegund.

De oorspronkelijke aanschafwaarde van dit pand: € 368.500,-

Het pand is gegund met een verkoopopbrengst van: € 220.500,-

Verlies € 148.000,-

Totale verlies € 1.052.035,-

Schadevaststelling

 Bijlagen

Uittreksel Kamer van Koophandel

Brief ING Bank 13 november 2008

Brief J.G. Vastgoed 18 november 2008

Brief J.G. Vastgoed 24 november 2008

Brief R.W.F. Heijmeriks 27 november 2008

Brief ING Bank 28 november 2008

Brief ING Bank 18 maart 2009

Brief ING Bank 02 april 2009

Brief J.G. Vastgoed 14 maart 2009

Brief ING Bank 17 april 2009

Brief J.G. Vastgoed 25 mei 2009

Brief R.W.F. Heijmeriks 07 juli 2009

Brief ING Bank 30 juli 2009

Brief ING Bank 01 december 2009

Brief ING Bank 03 december 2009

Brief O.H.A. Mo-Ajok 09 juni 2010

Brief ING Bank 14 juni 2010

Brief O.H.A. Mo-Ajok 19 juni 2010

Brief J.G. Vastgoed 15 september 2010

Brief ING Bank 20 september 2010

Brief O.H.A. Mo-Ajok naar ING 22 september 2010

Brief O.H.A. Mo-Ajok 22 september 2010

Brief ING Bank 13 oktober 2010

Brief O.H.A. Mo-Ajok 15 november 2010

Brief ING Bank 17 februari 2011

Brief Administratiekantoor B. van der Meij 20 juni 2011

Brief ING Bank 03 augustus 2011

Brief ING Bank 18 augustus 2011

Brief J.G. Vastgoed 22 augustus 2011

Brief ING Bank 26 augustus 2011

Jaarstukken 2009 (2008)

Jaarstukken 2010

Jaarstukken 2011

Afschrift hypotheekakte

Specificatie vaste activa 2008

Brief aan ING Bank 5 december 2011

Mail aan ING Bank 22 juni 2012